中国人在泰国掀起了投资热潮。 泰国房产真的值得投资吗？

文字 | 大胡子李俊怀

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国内投资风险显现，国人转向海外市场

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国内房价的历史高位与房地产泡沫的出现

国内楼市是否存在泡沫？

如果我说不存在，估计14亿同胞要朝我扔鸡蛋。

但？ 有没有泡沫，不能光凭感觉，不能觉得现在房价涨了就一定有泡沫。 那么如何判断呢？

我们可以看一些数据。

截至2017年底，中国广义货币M2已达167万亿元，而1999年为12万亿元，人民币金额在短短20年间增长了14倍。

换算成美元，高达25.28万亿。 这个基金大吗？

也许你不知道，但我要告诉你，这是美国的13.8万亿美元和整个欧洲的12.97万亿美元的总和。

也就是说，过去几十年，中国印的人民币是美国和欧洲印的货币的总和。

大家想一想，中国去年的GDP是12.2万亿美元，而美国是19.4万亿美元。 经济规模只有美国的60%，但发行的货币是美国的两倍。

这么庞大的货币，如果不加以疏导和控制，通货膨胀恐怕早就上天了。 现在大家应该都背着满满一袋子的钱去菜市场买菜了。

事实上，我们没有。 但是所有这些钱都去了哪里？

没错，大部分都去了楼市。

在中国，无论是投资还是消费，都无法替代人民币最大的蓄水池——楼市。

尤其是经过近两年房价的普遍上涨，楼市的蓄水池就更大了。

目前我国房地产资产市值约为430万亿元。 什么概念？ 是自己GDP的5倍，可以买2个美国。

听到这个数字不要高兴。 这不是一件好事。 要知道，中国的经济水平和实力，与美国相比还差得很远。 经济是房地产上涨的最大基础，所以你的经济比别人差。 为什么你的房产市值可以买下整个国家？

这是不合理的。

那么此时此刻，您认为中国楼市存在泡沫吗？ 答案已经很明显了，就是哪里泡沫大，哪里泡沫小。

1990 年代初期，日本经历了巨大的房地产崩盘。

崩盘前，日本的货币量也达到了历史最高水平，房价也在飙升。 仅1987年，东京的房价就上涨了53%。 东京买下了整个美国！”。

是的，当时东京的房地产市值真的可以买下整个美国。 但口号喊出后没几年，日本楼市就崩盘了，直到现在也没有完全复苏。

现在的中国楼市和日本崩盘前一样吗？

房地产的市值能买几美元，房价一年能上涨50%，买房的彩票到处都是……是的，历史总是在重演，悲剧前的模样也在相似的。

此时此刻，一旦中国房地产市场的泡沫破灭，出现炒房狂潮，房地产就会瞬间崩盘，房地产崩盘，银行倒闭，各行各业都会受到牵连。 整个国家的经济至少会倒退20年。

幸运的是，日本在我面前一直是我的教材，我们的国家是清醒的，甚至是明智的。

从2016年一系列政策出台到现在，我们一直在预防和化解这场危机。

在房地产市场上，限购限售。 所谓限购，并不是说有钱就想买就买。 .

货币金融政策方面，加息、收紧贷款、外汇管制等一系列政策相继出台。 加息收紧贷款是为了去杠杆，外汇管制是为了防止资本外逃。 在中国赚了很多钱的人，早就想套利到国外投资了。

此时此刻，我认为中国的房地产崩盘肯定不会发生，但可以肯定的是，泡沫肯定会出现。

泡沫之下，国内的房子是不能随便买的，要想买，一定要选择那些有宝贵支持的城市。 因此，即使在外汇管制下，海外置业也成为房地产投资的热点。

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海外地产成资产配置热点

我们在理财的时候常说“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”，此时的房地产投资也是如此。 合理配置不同区域的房地产，在保证资产收益的同时尽可能降低风险。

所以为了对冲国内风险，在一定程度上将资产配置到国外是一个很好的方式。

这种风险对冲表现在两个方面。 一方面通过海外购房对冲国内资产泡沫风险，另一方面通过购买外币资产对冲人民币贬值风险，实现双重保险下的增值。

近10年来，海外投资热潮不外乎那些发达国家：英国、美国、澳大利亚和加拿大。 近两年，东南亚成为中国人海外投资的热土。

其中，有两个国家成为东南亚最受欢迎的国家。

一是近两年兴起的投资黑马柬埔寨，风险相对较高，但盈利潜力较大；二是泰国，经济较为发达，楼市相对稳定。

关于柬埔寨，我去年跟大家分享过。 有兴趣的朋友可以订阅我的东南亚投资课程《一带一路下的投资网点，如何投资东南亚房产快速翻倍》，不仅会教你如何在柬埔寨投资回报最大化，还会还对东南亚进行了综合分析。

而今天，我要跟大家聊的，就是整天跟大家说的国家：刷卡，泰国。

经过两次深入调查，我有一些经验分享给大家。 一开始我就给大家分享三组关于泰国的有趣数据。

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来自泰国的三组有趣且值得关注的数据

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同时拥有稳定的房价涨幅和高租金回报

过去五年，泰国房价年均保持8%-10%的稳定增长。 这个数字对于经历过房价暴涨的中国人来说似乎不太好。 可以看到深圳2015年涨了74%，广州2017年涨了32%。

不过，大家一定要注意，我这里指的是全国，而不是某个城市。

事实上，2017年中国房价平均涨幅为5.5%，而在房价飙升的2016年，全国平均涨幅仅为10%。

那么近5年，泰国房价的平均涨幅可以和中国相比，2016年房价涨幅最大。不同的是，中国的房价上涨是断断续续的，而泰国的房价涨得比较平稳。

更令人惊讶的是，泰国的租金收益率也很高。 一般来说，如果房价上涨太快，租金收入就会变得相对较低。

当前的中国就是一个典型的例子。 近两年，不少城市的房价翻了一番，而低廉的租金回报率更是让人望而却步。 一般只有1%-4%，尤其是房价最高的四大一线城市。 这个城市甚至没有 2% 的租金回报率。

然而，在泰国房价稳步上涨的同时，租金回报率居高不下。 在几个热门城市：曼谷、普吉岛、芭堤雅等，整体租金回报率可达6.49%，几乎相当于国内一线城市的3%。 次。

泰国房价保持稳定增长和租金回报率高的原因是什么？ 我们再来看一组数据。

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东南亚外国游客人次及回访率第一

东南亚外国游客人次及回访率第一

2017年，超过3500万外国游客到访泰国，超过泰国总人口的一半。 是东南亚外国游客最多的国家。 一国游客量占东南亚游客量的1/4，远超马来西亚。 2500万人，新加坡1740万人，这些旅游强国。

泰国国土面积仅占东南亚的11%。 这么小的国家怎么能占到东南亚游客量的1/4呢？

一方面是泰国的旅游资源和服务业发达，另一方面是因为泰国的重游率高！

退货率是多少？ 是指第二次及以上的游客人数占游客总数的比例。

泰国每年的重游率约为55%，也就是说每100人中有55人是第二次甚至第三次、第四次来泰国。

泰国曼谷▼

并且在一项针对中国游客的调查中，90%的去过泰国的游客都表示以后还想再去泰国旅游。

我们拿国内最接近泰国旅游特色的海南作为对比。 海南如果只是为了旅游，有多少人愿意再去？

我可以保证重游率低到看不到！ 当然，海南也在逐渐好转。

那么泰国为什么能有稳定的房价涨幅和高租金回报率，或许从这组旅游数据中可以找到一点逻辑上的支持。

每年3500万游客为泰国提供了庞大的对外交通支持。 在流量为王的时代，就像现在的互联网公司一样，谁的流量多，谁的估值就高，谁就会受到更多风投的追捧。

泰国普吉岛▼

但重点是，这种人流只对泰国的楼市有效还是无效？ 我们来看最后一组数据。

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外籍人口占比大，外国人持有房产比例高

从有效性和低效性来说，很重要的一点是，这些外国人大多已经在这里待了很长时间，甚至留下来了。

据泰国官方数据，目前仅在泰国居住的外籍退休人员就有180万，也就是说，退休后在泰国生活和退休的外国人有180万，而其他在泰国工作或长期度假的外国人甚至更不用说了。

泰国泼水节，很多老外参加▼

人在国外首先要解决的是什么？

当然是活着。 解决生活的办法无非是买房或租房。 泰国稳定的房价增长和高租金回报很大程度上是由于大量外来人口的住房需求。

而且，能出国的，经济实力也不会差，支付房价或租金的能力会更强。

另一个数据是，根据泰国政府的统计，泰国近一半的房地产由外国人持有。

以首都曼谷为例。 在曼谷1200万人口中，有近200万是外国人，也就是说每6个人就有1个是外国人。 所以，在曼谷，你有一种联合国的感觉，可以遇到各种肤色和语言。

以上三组看似毫无关联的数据，其实有着千丝万缕的联系。

庞大的游客数量为泰国注入了大量人口；

一部分人会成为这里的常客，甚至在泰国定居。

大量旅游人口支撑着高租金回报，而常住流动人口则为房价上涨提供了基础。 一切都是那么顺理成章，理所当然。

但是，有一件事值得思考：

泰国到底有什么魔力，能让这么多外国人着迷？

结合我们今天要聊的话题，其实泰国房产的价值和吸引力是什么？

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为什么泰国房地产如此有吸引力？

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东南亚成熟的中等收入国家

1990年代，除了著名的亚洲四小龙——新、韩、港、台之外，还有第二梯队的“亚洲四小龙”。 所谓四小龙，指的是菲律宾、马来西亚、印度尼西亚和泰国。 国家。

20世纪90年代，包括泰国在内的四小龙在经济上与80年代的亚洲四小龙一样实现了跨越式发展。 泰国一度成为东南亚发展最快的国家。 从1990年到1996年，泰国的GDP基本增长了8%。 速度越来越快，有成为发达国家的趋势。

但1997年亚洲金融风暴重创泰国经济，一度中断其发展。 由于有一定的经济基础，泰国恢复得非常快，通过出口、投资，尤其是旅游业，经济复苏强劲。

目前，泰国已成为东南亚11国中第二大经济体，去年国内生产总值达4552亿美元。

人均GDP为6336美元，比东南亚地区人均GDP高出2000多美元，在东南亚地区处于中上水平。

同时，泰国还是一个人口大国。 截至去年底，泰国人口达到6900万，在东南亚排名第四，世界排名前20。

庞大的人口可以提供大量的劳动力和市场，这也是泰国经济快速复苏的重要原因。

另一方面，泰国在东南亚有着超然的地位。

它不仅是东盟的创始国之一，而且地处东盟的地理中心，北接老挝，东接柬埔寨和越南，南接马来西亚和新加坡泰国用比特币买房，西接缅甸。 是整个东南亚的交通枢纽。

一带一路沿线重点交通建设：泛亚高铁，不管是东线、中线还是西线，每条线都要经过泰国，在曼谷汇合。

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旅游资源丰富，旅游业发达

正如我刚才所说，旅游业在泰国经济复苏中发挥着重要作用。 泰国的地理位置自然适合发展旅游业，也适合从发达国家赚钱。

看看地图就会发现，几乎所有的发达国家都不在热带地区，所以这些发达国家的居民对于热带度假的需求是很大的，而泰国就处在一个非常好的热带地区。

同时，泰国是一个沿海国家，拥有3200公里的海岸线。 海水水质保护得特别好，在滨海旅游方面具有很大优势。

同时，泰国也是佛教大国。 95%以上的泰国人信奉佛教，佛教文化十分发达。 全国有寺庙3万多座，是举世闻名的佛寺集中地。

细心的同学可能会发现，越南、缅甸、印度尼西亚也都属于热带气候，海洋资源也很丰富。 为什么泰国的旅游业发展最好，吸引的外国人最多？

这就不得不提泰国的服务业了。

服务业是泰国的核心产业，其经济规模占全国GDP的52.2%。

成熟的服务业给泰国带来两大优势。

一方面，配套服务完善。 旅游配套非常齐全，酒店、餐厅、购物中心等密集，消费成本不高。

2014年泰国海滨酒店数量达到1250家，居世界首位。

泰国有2万到3万家餐厅，而且物价便宜，生活成本比国内低很多。 十几块钱就可以在曼谷市中心的商场吃一顿简单的工作餐。 一个月5000元在泰国就可以过得很舒服，所以这也是很多欧美老外退休后喜欢去泰国养老的原因。

出国旅游，购物是少不了的。

而泰国，尤其是曼谷的商业极其发达，其商业发展水平不亚于中国一线城市。

在曼谷的素坤逸商圈，有4-5个相连的地铁站，几乎每个地铁站出口都必须是像广州太古汇、深圳一方城、北京大悦城这样的高端或大型的。 购物中心。

除了大型商场，泰国街头每隔200米就有7-11这样的便利店，无论是大型购物还是日常购物都非常方便。

另一方面，泰国的服务质量不错。 到过泰国旅游的朋友一定对此深有体会。 如果结合国内游的经历，会觉得泰国的服务简直就是天上掉下来的服务。 一方面应该和泰国整体信奉佛教有关，民风整体比较善良淳朴。

其次，与对服务业的重视有关。 毕竟，这是他们的命脉。 他必须用微笑和细致的服务让你感到舒服。

因此，泰国的旅游业之所以发达，不仅是因为地理位置好、气候好、风景好。 真正让它从沿海国家云集的东南亚脱颖而出的，是其成熟的服务业。

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永久产权，全球最低购置税

外国人在泰国买房，不仅可以享受永久产权，还可以免交房产税！ 这是什么意思？ 你在泰国买的房子的持有成本减去物业管理费可以算作零。

与欧美国家的房产不同，每年要缴纳1%到4%不等的房产税。

就像 2013 年底特律房地产市场崩盘一样，没有人购买 1 美元的别墅。 不就是因为买了不仅不值钱还需要交房产税吗？

明确的是，不管泰国的房子是涨是跌，至少自己买房不会有额外的负担。

房产税在海外购房中尤为重要。 如果一个国家有房产税，你至少要保证你的房产收入跑赢税收，否则反而会成为负担。 泰国的房产不仅是永久产权，没有房产税也没有遗产税，还是一种很好的财富传承方式。

除了没有房产税和遗产税，泰国的房产购置税也很低。

无论是泰国人还是外国人买房，只需要缴纳2%的转让税，由买卖双方平摊，其实就是1%的税。

与周边几个国家相比，柬埔寨约为4%，马来西亚约为3.7%，新加坡将达到18%。 与海外主流购房国家相比，澳大利亚的10%、加拿大的15%、泰国的1%购房税不仅在东南亚，甚至在全球都是购房税最低的国家。

因此，泰国作为东南亚成熟的中等收入国家，有着与成熟国家相对应的相对稳定的房地产市场。

同时，这里拥有丰富的旅游资源和发达的旅游业，可以吸引大量的人来这里旅游、定居甚至退休，再加上永久产权和极低的购置税。

这就是为什么泰国的房地产如此火爆，能够吸引中国人，甚至俄罗斯人、日本人、法国人前来投资的原因。

没错，泰国的房产确实有投资价值，但千万不要以为泰国到处都是黄金，同时也隐藏着很多风险。

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在泰国买房有什么风险？

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选错城市的风险

现在大家在泰国买房的时候，基本上都集中在最热门的旅游城市：曼谷、普吉岛、芭堤雅、华欣、苏梅岛、清迈。

曼谷作为泰国的首都，投资风险是最低的，更别提还有多少盈利潜力了。

不过，虽然其他城市知名度高，旅游景点好，但不代表里面的房子就值得买。

有些城市虽然看似人多，但其实人是愿意来玩的，只是不愿意住，不想长期憋着房子。

就像游乐场旁边的房子，周末玩一晚上会很开心，但又不想每天都住在游乐场旁边。

泰国的一些城市就像游乐场。 出去旅游玩玩还行，买房没问题。

租金收益可能有保证，但转手可能并不容易。

当然，最差的城市是那些人少的城市，或者人口数量季节性差异大的城市。 不仅升值慢，而且转手难，恐怕连租金收入都无法保障。

在我们系统的泰国课程第四课《泰国这4个城市不能碰，买了也难转手》中，我们将和大家分享泰国4个非常火爆的旅游城市，看似很热闹，还有楼盘的广告也很火，但是我就是买不起。 是哪4个城市，为什么不能买，本课将详细分析。

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选择错误区域的风险

选对了城市，不代表万事大吉。 这个城市有投资价值，但不代表每个地区都能买到。

房价上涨绝对不是雨露均布。 肯定有重点和龙头，也会有坑。

最好和最差区域之间的回报率甚至可以达到2-3倍的差距。 更重要的是，一旦选错地区，最致命的问题就是后期无法转移。

因此，投资泰国不仅要选对城市，更要从城市中挑选最有价值的区域。

以曼谷为例。 曼谷绝对是泰国投资的核心城市，但是在曼谷的任何一个区域都可以买到吗？ 如果是这样泰国用比特币买房，那么你既富有又愚蠢。

我们系统的泰国课程第二课《曼谷买房选对地段，收入堪比中国强二线》。 你必须选择正确的区域。

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选择错误项目的风险

选对区域是不够的，因为无论是在国内还是在国外，总会有一些低质量的项目。

尤其是现在的泰国，因为市场火爆，开发商会鱼龙混杂。 一些开发商不仅质量差，还做错了产品。 宣传品很漂亮，但是一关门，眼镜就掉了。 那就是范冰冰成为凤姐的过程。

发展质量差不算最严重，最严重的是什么？

你付了首付却不能给房子。 在泰国普吉岛，我就听说过这样的案例。 一个是项目资金链断裂，一个是拿到首付款后延期开工。

因此，在泰国买房，一定要严格挑选开发商和项目。

没错，泰国的房产绝对是值得投资的。如果能买到那种一年可以有8%-10%的房价涨幅，还有6%左右的租金回报，这比任何国内的金融投资，股票，P2P，基金都靠谱多了。

而且收入更高，何况在旅游景点还有永久产权？

但一定要从城市、地区到项目，层层把关，层层筛选，买到既安全又高收益的楼盘。 然后在泰国经过多次深入考察，整理成一套完整的课程。